di Giuseppe Gaetano, editor in chief
+20% annuo per i mutui al primo semestre 2025 con picchi del +26,8% a gennaio e +25,8% ad aprile; e aumenta anche l’importo medio richiesto, trainato dai prezzi delle case: 152.109 euro (+4,4% a/a).
Crif approfondisce i trend attestati un mese fa con Assofin e Prometeia, riguardanti anche i prodotti di credito al consumo, altrettanto performanti. Ben l’80% dei nuovi mutui residenziali sottoscritti nei primi 6 mesi dell’anno sono state tuttavia surroghe (+63,2%), provenienti anche da contratti già a tasso fisso ma accesi negli anni scorsi con interessi più alti.
Ad ogni modo da luglio il variabile è tornato più conveniente dal punto di vista della rata mensile, con Taeg inferiori rispetto ai corrispettivi a tasso fisso: incertezze internazionali permettendo, è un’opzione che potrebbe riaffacciarsi sul mercato per la fine dell’anno, sebbene la fiducia delle famiglie sia minata dalla concreta prospettiva che con le attuali tensioni commerciali i tassi possano risalire nel 2026. Attualmente le migliori offerte online propongono un Tan del 2,29% per il variabile contro il 2,92% del fisso, e del 2,29 contro il 3,05 per il tasso surroga.
Angelo Spiezia, CEO di WeUnit, parla di “una stagione di grande fermento: il boom delle surroghe è solo l’inizio, nei prossimi mesi ci aspettiamo una crescita costante anche sul fronte dell’acquisto prima casa“. C’è di buono, infatti, che il mutuo ha ripreso a guadagnare terreno sull’autofinanziamento nelle nuove compravendite: sono state oltre 172mila nel primo trimestre secondo l’Agenzia delle entrate (+11,2%), con un aumento in ogni regione sebbene più marcato a Nord.
Quanto ai piani di ammortamento, per il report Crif le durate tra 25 e 30 anni superano il 41% e – in generale – oltre il 90% dei programmi di rimborso ne ha da scontare almeno 15: la conferma della propensione della clientela verso soluzioni diluite nel tempo, a fronte di stipendi sostanzialmente fermi. Le fasce d’età tra 25 e 44 anni sfiorano il 63% degli acquirenti, mentre gli over 55 non arrivano neanche al 10%. Crescono inoltre i preventivi online, propedeutici comunque alla visita fisica in filiale.
Alti costi degli immobili (+4,4% a/a nel I trimestre secondo Istat) ed elevati canoni d’affitto compensano, a nostro avviso, l’effetto sul giro d’affari complessivo: è stata solo la picchiata degli interessi a rifornirlo di carburante, ma potrebbe esser giunto in “riserva” – viste le turbolenze geopolitiche e macroeconomiche – e nei prossimi trimestri il serbatoio dovranno riempirlo banche e intermediari, promuovendo un’offerta conveniente per l’utenza senza abbassare la guardia sulla qualità creditizia.
Come sui mutui “green”, tanto per cambiare: rinverdiscono i bilanci di sostenibilità degli istituti, piacciono ai giovani e consentono ai clienti di rientrare dell’investimento sul lungo termine riducendo i consumi, oltre che di rivalutare una casa che in base alle norme Ue rischia di finire fuori legge.
Nonostante la fame di impieghi, l’erogazione resta però accorta: proprio le succitate criticità globali impongono agli attori controlli più severi sulla solvibilità del loro pubblico. Questo non impedisce tuttavia a gruppi leader come Intesa Sanpaolo di offrire, ad esempio, scadenze fino a 40 anni agli under 36 o di finanziare il 100% della transazione anche a lavoratori precari; così come – lato green – di azzerare le spese di istruttoria e applicare un tasso scontato dello 0,5% ad abitazioni fino in classe E, applicando la tassonomia europea.
Altro colosso, UniCredit sottolinea sul Sole24Ore in edicola ieri che nel primo semestre i mutui per l’efficientamento energetico hanno raggiunto il 10% dell’erogato complessivo del business; ma diverse banche hanno offerte e modelli di servizio innovativi e non meno interessanti sulla piazza.
Per l’ABI i tassi di mercato sui mutui sono calati più di quelli ufficiali, anticipandoli: è stato vero fino alle prime allentate della Bce, poi si sono stabilizzati fino a determinare oggi oscillazioni mensili impercettibili sulle tasche di consumatori e imprenditori. Adesso il mercato è entrato in una nuova fase – dominata da lentezza, incertezza e criteri Esg – e più che allentare i cordoni del credito è necessario lavorare d’ingegno, escogitando soluzioni avvincenti per il pubblico.
Simone Capecchi nota nel comparto “molta attenzione al posizionamento dei prodotti, visto che i clienti potrebbero surrogare altrove in pochi mesi”. Riguardo il prosieguo d’esercizio, l’executive director di Crif prevede – come altre recenti ricerche di mercato – “una crescita cauta” dei prestiti retail, trattenuti da un “potere d’acquisto non ancora pienamente ristabilito” e da “un approccio prudente delle banche”, volto a privilegiare “sostenibilità del debito e controllo del rischio anche se la politica monetaria dovesse rallentare la fase espansiva”.
L’aspettativa è di una stabilizzazione degli indici di default su livelli molto bassi, che insieme alla “presenza di riserve di liquidità saranno fattori chiave per contenere eventuali tensioni” legate ai dazi agitati dal presidente Usa, Donald Trump: c’è il pericolo che aumentino i prezzi di alcune materie prime o beni importati e che inneschino una nuova spirale inflazionistica, influenzando le mosse di Francoforte, chiamata – dopodomani, giovedì 24 luglio – a stabilire se procedere col nono taglio consecutivo al costo del denaro o prendersi una pausa, come sembra più probabile. In realtà, secondo alcuni osservatori la maniera migliore per contrastare le ripercussioni di un’eventuale guerra doganale sarebbe proprio quella di continuare a tagliare.
In ogni caso la fine del ciclo è ormai vicina: da qui a dicembre i futures sugli Euribor prevedono solo un’ultima sforbiciata da 25 punti base. A passarsela peggio delle famiglie, comunque, saranno le micro imprese e le Pmi.
