di Giuseppe Gaetano, editor in chief
Si consolida l’inversione tra i tassi di riferimento a breve e lungo termine: l’Euribor a 3 mesi è sotto gli indici Eurirs a 10, 20 e 30 anni – che ultimamente avevano mostrato una certa volatilità – e stando ai futures dovrebbe continuare a scendere gradualmente attestandosi attorno al 2,07% a giugno e all’1,76% a dicembre 2025, per poi stabilizzarsi.
Il mercato dei mutui immobiliari torna dunque lentamente alla normalità, con il tasso variabile più basso del fisso: adesso spetta solo alle banche adeguare lo spread.
Quale che sia, la scelta non è per sempre: tanti player danno la possibilità di cambiare tasso un tot di volte nel tempo a costo zero; altri stanno rispolverando i prodotti a tasso misto di cui s’era persa traccia. Bisogna vedere se il tira-e-molla di Donald Trump sui dazi commerciali influirà ora sul ciclo di tagli al costo del denaro, suggerendo un break alla Bce nella riunione del prossimo 5 giugno; le attese degli analisti sono di almeno altre due sforbiciate entro dicembre. “Nonostante le turbolenze di breve termine”, per l’AD di Telemutuo Andrea Pennato “il consensus di mercato mantiene una view orientata alla normalizzazione della curva dei tassi prima di fine anno e degli spread applicati dalle banche, attualmente molto più bassi sui tassi fissi“. Sono questi ultimi che potrebbero salire: se i dazi americani incrementassero l’inflazione negli Usa, la politica più restrittiva che la Fed sarebbe costretta ad abbracciare avrebbe effetti a cascata sui mercati europei; affossando la crescita economica, le famiglie vedrebbero così diminuire il reddito disponibile e le banche potrebbero diventare più selettive nel concedere credito.
In sostanza, l’aumento dei rendimenti dei titoli obbligazionari oltreoceano rischierebbe di trascinare al rialzo anche quelli del vecchio continente, cui è agganciato l’Irs: questo, nonostante il cambio di passo, resta ancora ben lontano dai picchi del 2023 e le migliori offerte di surroga continuano a proporre importanti “sconti” alle famiglie che hanno acceso un contratto ipotecario 2 o 3 anni fa. Sul business agisce inoltre il diffuso sentiment che il fisso abbia toccato o sia ormai molto prossimo al livello minimo, e sia dunque difficile ottenere condizioni migliori in futuro. La complessa congiuntura internazionale determina comunque un quadro di instabilità e incertezza oramai endemiche, al punto che oggi è praticamente impossibile capire cosa succederà tra neanche un paio di mesi.
Intanto anche nel I trimestre 2025, secondo il Barometro Crif aggiornato su dati Eurisc, la domanda di mutui residenziali segna +22,4% annuo (+20,5% a marzo), in larghissima parte sempre per il fisso. Da gennaio l’importo medio richiesto supera i 150mila euro (+4,5% a/a), 16mila in più di 10 anni fa; di conseguenza la durata prescelta difficilmente scende sotto i 25 anni, in modo da diluire meglio il debito sulle entrate reddituali.
MutuiSupermarket ha approfondito di recente il business delle surroghe al fisso, salite di circa il 20% annuo e arrivate a costituire il 10% delle nuove erogazioni di mutui del 2024: anche in questi primi mesi del 2025 stanno contribuendo alla ripresa. L’importo medio surrogato è stato di 147.500 euro con una durata di 22 anni, per un risparmio totale di oltre 20mila euro sul piano di ammortamento. Oltre un terzo delle rinegoziazioni è concentrato in Lombardia e il 48% ha riguardato mutui sottoscritti dal 2022 in poi: anni di stretta monetaria, in cui i tassi fissi oscillavano tra il 3,5 e il 4,5%.
L’ultimo rapporto Fiaip Monitora Italia fornisce, in collaborazione con Enea, un’altra tessera del mosaico creditizio immobiliare che si sta componendo: l’accelerazione delle compravendite per le case meno energivore, che spalancano ulteriormente la finestra ai prodotti cosiddetti “green”, verso cui le banche – in ottica bilancio di sostenibilità – mostrano un grande appetito; non corrisposto tuttavia dai mediatori, che trattano soprattutto immobili usati e quindi più energivori. L’ha spiegato di recente a PLTV.it Carlo Chidini di Più Mutui Casa, e lo conferma WeUnit comunicando che nel primo trimestre 2025 ha totalizzato appena 157 richieste di finanziamento “verde” (126 per acquisto e 30 per ristrutturazione) corrispondenti a 19 mln, per un’incidenza sul totale erogato salita su base trimestrale dal 3,8 al 5,3%: insomma, del miliardo che il broker vuole intermediare nel 2025, è già tanto se le soluzioni green toccheranno il 10%. Per accelerare la riqualificazione urgono altre leve oltre al tasso agevolato: il problema – risaputo – è che più del 60% del nostro parco immobiliare è ancora in classe E, F e G e solo il 15% in linea con la direttiva Ue Case Green che entrerà in vigore dal 2030.
Tornando alla ricerca Fiaip, l’Ape risulta percepito dagli acquirenti come un valido strumento per orientarsi, in ottica di rivalutazione e risparmio energetico. Al contrario dell’esecutivo, la maggioranza degli operatori rimpiange il Superbonus 110%, che aveva impennato domanda e offerta del settore. L’outlook real estate è positivo, specie per i mutui prima casa le cui richieste sono aumentate l’anno scorso del 10%, tuttavia qualche giorno fa la consulta formata dalla federazione degli agenti con Fimaa e Anama ha inviato al governo un nuovo pressante appello affinché ripristini la versione del Fondo di garanzia ‘Prima Casa’ antecedente alla riforma introdotta dalla legge di Bilancio 2025, che ne ha ristretto ulteriormente la già circoscritta platea di potenziali beneficiari.
Anche perché secondo mUp Research il 62% dei Millennials, tra 29 e 39 anni, non è ancora riuscito a comprare la prima abitazione per problemi di liquidità, e nel 2024 sono stati erogati con la copertura del Fondo più di 80mila mutui a clienti under 36. Quasi il 70% del target, anche se aiutato da famigliari, si è rivolto comunque a un intermediario per portare a termine la compravendita.
Non a caso, negli ultimi 12 mesi l’età media dei mutuatari è salita a 38,3 anni, in parallelo con i prezzi degli appartamenti, di cui il potere d’acquisto degli italiani fatica a tenere il passo. Altre ricerche ancora riportano un incremento dei mono richiedenti che accendono un mutuo a elevato loan to value, arrivando al 49% dell’erogato totale. Un report che vale ancora la pena citare a proposito, appena uscito, è quello di Qualis Credit Risk sui mutui ad alto Ltv, che mostra un’ascesa dei finanziamenti che coprono oltre l’80% del valore dell’immobile (non solo per le fasce più giovani) proprio per l’acquisto della prima casa, specie se da ristrutturare o in classe A e B, quindi nuove: l’importo medio finanziato cresce infatti di circa il 35% per i suddetti mutui “verdi”, e di conseguenza la durata per rendere le rate mensili economicamente sostenibili, che si attesta in media a 28 anni. Il canale diretto si conferma il più utilizzato per la sottoscrizione, con il 60% delle erogazioni. Il messaggio finale è chiaro: gli operatori finanziari sono chiamati a rispondere ai cambiamenti del mercato, con soluzioni sempre più adeguate ai bisogni emergenti.
Da Scenari Immobiliari a Nomisma, tutte le principali società di consulenza prevedono una conclusione di esercizio positivo al netto di shock estremi e improvvisi, per il real estate come per il business creditizio ad esso legato.
Banche italiane col vento ancora in poppa, verso il primo semestre 2025
