26 Luglio 2023

Mutui a Tasso Fisso anche se Caro, Richieste al 97%. Prezzi delle Case in Calo a fine 2023

di Giuseppe Gaetano, editor in chief

Chi oggi sottoscrive un mutuo a tasso fisso ha un’alta probabilità di rinegoziarlo nei prossimi anni, appena il variabile tornerà sotto; chi negli scorsi anni ha sottoscritto un variabile, doveva sapere che era più conveniente proprio perché più rischioso. 

In questo momento la clientela, in essere e potenziale, sta sul chi va là: anche chi firma oggi per il variabile lo fa con la coda dell’occhio agli sbalzi degli indici Euribor, ma è bene sapere che le banche non concedono infiniti passaggi da un tasso e da un istituto all’altro. Ogni player già da almeno un paio di mesi sta facendo il suo, senza bisogno delle indicazioni ABI: chi aggiungendo rate in coda al piano di ammortamento, chi differendo il pagamento di parte degli interessi maturati. Banca Etica, in linea con la ragione sociale, ha destinato il 10% degli utili 2022 a un pacchetto di misure a favore di soci e clienti con attivo un mutuo prima casa a tasso variabile, che include lo stop all’aumento delle rate per 9 mesi. Tra le ultime iniziative, la richiesta dell’Ance al governo di attivare un fondo di garanzia per l’erogazione di “mutui green”, a coprire la quota di spesa non agevolata dai superstiti bonus edilizi.

A livello comunitario Bloomberg rileva un aumento delle estinzioni anticipate dei prestiti nei paesi del Sud Europa come Spagna, Portogallo e appunto Italia (+12% da gennaio a maggio); mentre in Germania, Francia e Paesi Bassi (-42%) quasi tutti hanno il tasso fisso e la situazione è molto più tranquilla. Anche nel nostro Paese, però, attualmente c’è un predominio assoluto dei fissi che, per Mutuisupermarket.it, nel secondo semestre sono arrivati ad assorbire il 97% delle richieste tra acquisti e surroghe; il variabile sarebbe al 2%, misto e variabile con cap a pochi decimali. Per il 2023 Federconsumatori rivaluta la crescita media della rata a tasso variabile al +44% rispetto al 2022 (per un aumento di oltre 200 euro al mese) e +64% sul 2021; mentre quella del tasso fisso rispettivamente a +6% e +31% nel biennio (per un corrispondente aumento di circa 10mila e 41mila euro). Si tratta di una delle ultime view di mercato rilasciate ai media prima del nuovo +0,25% di rialzo al costo del denaro, atteso domani. A seguito del nuovo balzello, secondo le simulazioni di Facile.it e Mutui.it la rata media del variabile raggiungerà 742 euro, +63% nell’ultimo anno e mezzo per una salita del tasso di riferimento di oltre 3 punti percentuali. Sebbene i Futures prevedano il picco dell’Euribor a 3 mesi a dicembre 2023 (3,96%), secondo i due comparatori online l’indice di riferimento non si muoverebbe specularmente alla stretta monetaria ma starebbe rallentando la sua ascesa, tanto che già da inizio ottobre i mutuatari potrebbero vedere le rate stabilizzarsi e iniziare lentamente a scendere da metà 2024.

Va ricordato naturalmente che tutte queste cifre e percentuali, aggiornate settimanalmente dai vari operatori, dipendono sempre da un’infinità di fattori – importo richiesto, durata del prestito, ammontare residuo, momento in cui è stato acceso… – che ne riducono di molto il valore assoluto. Sicuramente i rincari ci sono stati, ma non è detto che siano stati una batosta proprio per tutti. In generale è la sfiducia, oltre ai tassi, a remare contro il mercato: BCE e Bankitalia prevedono che nel terzo trimestre l’inasprimento dei criteri di concessione continuerà a riguardare il credito al consumo ma non più i prestiti per comprare casa, pur diminuendo entrambe come domanda. I coefficienti NPL, infatti, hanno avuto un impatto sostanzialmente neutro per i mutui anche se “gli intermediari continuano a segnalare una riduzione della loro tolleranza al rischio“. Volgendo infine lo sguardo al business immobiliare – fratello di quello creditizio – il boom pandemico appare ormai terminato e, con il degradarsi degli effetti positivi del Superbonus, Standard&Poor’s prevede che in Italia scenderanno, moderatamente e in ritardo rispetto al resto d’Europa, anche i prezzi delle case: nel complesso, a fine 2023 dovrebbero segnare -6% circa. Per l’agenzia è “improbabile” un rimbalzo dei prezzi “in un mercato che rimarrà soggetto a costi di indebitamento più elevati in termini reali, anche dopo che le banche centrali avranno nuovamente allentato i tassi“. L’outlook di Pwc è invece positivo: liquidità disponibile e numero di transazioni registrate nel primo semestre 2023 indicherebbero un business stabile.

Mutui: le Misure che Servirebbero, Eque e Tempestive

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