31 Gennaio 2024

Mutui: Offerta in Pausa come i Tassi, per Surrogare è ancora Presto

di Giuseppe Gaetano, editor in chief

Finora gli interessi sui mutui immobiliari hanno gonfiato le rate tanto da portare a saldo una cifra, per molti potenziali acquirenti, troppo superiore a quella dell’immobile che si sta comprando, dirottandoli anche per questo sulla locazione; e la decisione della Bce di rinviare il taglio al costo denaro di qualche riunione, non sposta più di tanto le lancette del business rispetto alle ultime previsioni di settore.

Per una decisa discesa degli interessi sul variabile pare tocchi attendere il secondo semestre 2024. I pochi centesimi di riduzione del costo dei prestiti per la casa, infatti, riguardano per lo più i contratti a tasso fisso: il fatto che questi costituiscano oramai il 97% delle preferenze nel totale di quelli accesi, e la prospettiva di un lento calo dei tassi sulla distanza, sono un buon segnale – se non per una ricrescita in massa dei mutuatari – almeno sulla solvenza della clientela esistente. Un pericolo che, però, allo stato non esiste: le garanzie escusse per inadempienza del mutuatario a fine 2023 sono state appena lo 0,25% e le domande di accesso al fondo Gasparrini sono crollate dalle 187mila inviate dalle banche nel 2022 (di cui 124mila accolte) alle poco più di 6mila dell’anno scorso (4.359 accolte). Numeri, tra l’altro, destinati a scendere ancora: dal primo gennaio sono state infatti ridotte le soglie di reddito Isee e importo erogato per fruire di moratorie e sospensioni del fondo; da cui tornano inoltre ad essere esclusi lavoratori autonomi, partite Iva e mutui con agevolazioni pubbliche.

Come evolverà allora il mercato nel medio-lungo periodo? Innanzitutto i consumatori devono comprendere che le banche che in fase di istruttoria non valutano attentamente la capacità di rimborso del cliente – applicando dunque i rigidi paletti all’entrata imposti dalle stesse autorità di vigilanza nazionali ed europee – rischiano delle conseguenze giuridiche se l’erogato è coperto da garanzia pubblica, fino all’imputazione del reato di dolo.
E a proposito di copertura statale: se nel 2022 i mutui accesi col Fondo prima casa costituivano il 25% dei 420.126 finanziamenti Consap rilevati complessivamente da Istat e Notariato, nel 2023 la percentuale è scesa al 19% di 59.640 contratti sottoscritti, con la flessione più forte registrata proprio a fine anno. Per l’anno in corso il governo ha rimpinguato lo strumento con 282 milioni di euro ma i requisiti per accedervi non appaiono “indicizzati” alla reale situazione economico-finanziaria delle categorie designate come prioritarie. L’età media dei compratori supera i 36 anni e, per ora, l’inserimento dei nuclei familiari numerosi nella platea di potenziali beneficiari non ha infiammato l’offerta degli istituti di credito. Se dai paracadute dello Stato non è lecito attendersi troppo, non resta che guardare alla politica monetaria di Francoforte e alla risposta degli operatori.

Per gli intermediari non è facile escogitare soluzioni davvero competitive per gli aspiranti clienti: tassi e prezzi delle abitazioni restano obiettivamente ancora alti per troppe tasche; l’esecutivo ha completamente cancellato le esenzioni fiscali dalle tante imposte affiancate finora alla misura (spingendo alcuni player a farsene carico in via diretta); e sono obbligati a considerare il rischio di molte surroghe nei prossimi anni. L’interesse c’è: in base agli ultimi dati Crif, a settembre si attestavano a -5,2% a fronte del -24% dei nuovi mutui erogati; secondo Facile.it sono arrivate a pesare addirittura sul 21% delle richieste totali contro il 7% del 2022. Tuttavia, per il momento, l’operazione non sembra convenire neanche alla maggioranza dei clienti, che – anche calcolando le fughe in avanti dell’Euribor rispetto alle decisioni di Francoforte – forse farebbero bene ad aspettare il più deciso calo degli indici atteso da inizio estate, quando il risparmio medio sulla rata mensile potrebbe superare i 100 euro. Discorso diverso per i proprietari di immobili efficienti in classe energetica A, B o C, a cui molte banche stanno offrendo surroghe a tassi fissi parecchio sotto il costo del denaro, attorno al 2,5%.

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