Mutui, l’Utile Strumento della Pre-Delibera Finanziaria
di Fabio Picciolini, esperto consumerista
Si dice che acquistare la casa sia la scelta più importante della vita: se non è proprio così, è comunque una delle più importanti e sta diventando sempre più difficile.
Non è del tutto vero che i prezzi siano diminuiti: i beni in vendita diminuiscono, il potere d’acquisto diminuisce, l’inflazione non è ancora sotto controllo; aumentano invece i tassi, i rischi in caso di pagamenti in ritardo e i costi accessori, dal perito al notaio. Il merito creditizio delle famiglie è sempre più approfondito; il risparmio non sempre è sufficiente; la surroga, quando le condizioni di mercato la rendono utile, ha un’istruttoria più lunga. Nonostante tutti questi limiti l’acquisto dell’abitazione, particolarmente quella principale, è sempre conveniente: resta uno degli investimenti che cresce nel tempo, per i giovani e per alcune situazioni particolari sono concesse importanti garanzie, anche perché nel frattempo le locazioni sono arrivate ormai a prezzi esorbitanti e la fiscalità sulla prima casa è molto contenuta.
La bilancia degli aspetti positivi e di quelli negativi propende certamente sui primi ma a condizione di fare scelte consapevoli, valutare tutte le possibilità, i possibili rischi e decidere solo dopo. Scegliere l’immobile più idoneo comporta l’analisi di molti aspetti: zona di insediamento, urbanizzazione, disponibilità di servizi, distanza dal posto di lavoro, scuola per i figli, utilizzo di una agenzia o “fai da te”, documentazione da presentare per il mutuo e molto altro. Dando per scontato che siano tutti ragionamenti fatti a monte della scelta, si affronta di seguito solo l’aspetto finanziario.
Con una frase fatta, la prima attenzione è quella di evitare di fare “il passo più lungo della gamba”: significa decidere l’acquisto in base al reddito disponibile non a quello atteso o possibile tra qualche anno, perché può andare tutto per il meglio ma i casi della vita non sono sempre prevedibili e le aspettative di oggi non sempre diventano realtà. La seconda considerazione deve riguardare il risparmio disponibile per la parte non coperta dal mutuo: esistono mutui che coprono il 100% del prezzo di acquisto, mentre la norma del credito fondiario prevede una percentuale massima dell’80% del valore di perizia dell’immobile. Una somma liquida è quindi necessaria, se non altro per coprire le spese accessorie, ma è necessario avere chiaro se può essere destinata alla compravendita al netto delle altre finalità (scuola, salute, ecc.); se è investita, occorre sapere se è disponibile o ha una scadenza lontana: un disinvestimento precoce potrebbe infatti allontanare gli obiettivi attesi dall’investimento.
Il terzo consiglio è scegliere con attenzione la banca mutuante e avviare qualsiasi rapporto con una conoscenza, almeno di base, delle attuali condizioni presenti sul mercato. E’ importante verificare se esistano campagne pubblicitarie, oppure agevolazioni collegate al finanziamento: diverse possibilità sono previste da singole regioni, oltre alle note garanzie per i mutui under 36.
L’ultima avvertenza riguarda la consapevolezza di alcune regole che soprassiedono alla concessione di un finanziamento, partendo dal rapporto tra le rate e il reddito disponibile: le rate, ad esempio, non devono infatti superano il 30/35% del reddito disponibile al netto di altri finanziamenti (leasing, credito al consumo, carte di pagamento); situazioni negative con il sistema bancario, anche minimali, incidono negativamente sulla valutazione; le banche concedono il mutuo sulla base del rapporto tra importo richiesto e valore dell’immobile, accertato attraverso la perizia di un professionista (cd. long term value), che in genere non supera il 70%; infine, grande attenzione alla scelta del tasso di interesse tra variabile, fisso o con cap.
Per fare la scelta più consapevole, oltre il rapporto diretto con l’addetto bancario, due strumenti aiutano: i comparatori e la pre-delibera.
I comparatori, ne esistono molti, consentono di conoscere le condizioni offerte dalla stragrande maggioranza delle banche. Non tutti danno risultati uguali, quindi vanno confrontati tra loro e, soprattutto, bisogna cercare di capire se sono indipendenti o di proprietà di qualche intermediario. I comparatori sono utili anche per conoscere il tasso effettivo e per valutare le coperture assicurative obbligatorie e facoltative ancillari al mutuo.
L’altra possibilità è la pre-delibera finanziaria: un’attività, relativamente nuova, che consente al potenziale mutuatario – attraverso sistemi di machine lerning, ma anche più elementari – fornendo informazioni esatte e complete, di avere una stima preliminare della somma realmente mutuabile, con un’ottima probabilità di successo potrà ottenere il mutuo in linea con quanto conosciuto con la pre-delibera.
Se l’abitazione non rientra nei risultati della pre-delibera è bene procedere verso scelte con essa compatibili per non “sforare” il budget destinato all’acquisto e ricevere un no dalla banca. La pre-delibera non è una vera istruttoria bancaria ma più è precisa, più si avvicinerà alle modalità di decisione della banca mutuante e più sarà possibile evitare ricerche senza senso o proposte alla controparte, incompatibili con l’autentica disponibilità economica.
Una valutazione del mutuo da chiedere sulla base oggettiva del proprio reddito può essere predisposta, autonomamente, da una persona attenta e preparata ma, per quanto capace, non avrà alcune conoscenze importanti; tra cui i comportamenti delle singole banche nell’erogazione dei finanziamenti, che non sono sempre costanti nel tempo. Inoltre, dovrà spendere il proprio tempo sottraendolo ad altre attività. Chi non ha una buona conoscenza del sistema bancario è bene che non agisca autonomamente, potrebbe andare incontro a cocenti delusioni.
I soggetti che svolgono professionalmente le pre-delibere finanziarie sono gli intermediari del credito. La loro attività è la ricerca dei finanziamenti richiesti dai loro clienti ed è loro interesse che sia coronata da successo, in quanto da quello dipende la loro parcella, la soddisfazione del cliente e la sua fidelizzazione. L’obiezione nota è che la consulenza di un intermediario del credito ha un costo. Vero ma, di norma, il costo per il cliente è compreso in quello complessivo del finanziamento e non è da pagare separatamente: si ripaga ampiamente in termini di tempo prima nella ricerca della banca giusta per le possibilità del richiedente, e poi nell’istruttoria della pratica, nell’erogazione del finanziamento e nell’assistenza in tutte le fasi contrattuali.
