Mutui: “Verde” Speranza all’orizzonte, intanto Calano anche i tassi Variabili

di Giuseppe Gaetano, editor in chief

Nel 2023 i Big hanno ridotto i mutui erogati: Intesa Sanpaolo è passata da 15,1 a 8,7 miliardi di euro (-47% a/a), UniCredit da 4 a 1,6 mld (-60%); anche in Bnl e Banco Bpm i prestiti ipotecari si sono contratti di un terzo.

Altri gruppi – come Credit Agricole (+10%), Credem (+20%) e Ing (+59%) – sono andati invece in controtendenza. Stando ai conti di MutuiSupermarket, il -25% complessivo del comparto non racconta di un calo generalizzato: c’è chi, nella “crisi” del credito immobiliare, ha conquistato quote di mercato.
In questa prima parte del 2024 però, grazie ai tassi di mercato in anticipo su quelli di riferimento, la domanda ha mostrato qualche primo segnale di ripresa: +1,9% annuo nel primo trimestre, rileva Crif, con un +6,9% solo a marzo. Stabili invece: importo medio a 144mila euro (ma il trend è discendente); età, con il 61,2% dei clienti nella classe 25-44 anni; loan to value, poco sopra i 2/3; e durata, nel 36,5% dei casi dentro la fascia 25–30 anni (a conferma della preferenza dei consumatori verso soluzioni di pagamento che non pesino troppo sul bilancio e permettano di affrontare possibili spese impreviste. Per Facile.it e Mutui.it, nei primi 4 mesi la domanda schizzerebbe addirittura a +17%, e tornerebbe a crescere anche il valore degli immobili: in media quasi 205mila euro (+2%).

Ora, aspettando la decisione della Bce del 6 giugno, il business non potrà che migliorare ancora; tanto che pure i tassi variabili – dopo essersi spinti oltre il 5% come non accadeva da 20 anni – adesso iniziano a scendere, rilanciando l’interesse a lungo termine nei loro confronti visto che non sono all’orizzonte ulteriori rialzi da parte del consiglio direttivo di Francoforte: forse i tagli potrebbero seguire una dinamica “una tantum” anziché un ciclo continuativo, ma l’inflazione appare ormai saldamente rientrata nei ranghi e, almeno in Italia, disoccupazione e salari non sono dati in ascesa. Al netto del fantasma della guerra mondiale che aleggia da troppo tempo sulle nostre teste, difficile prevedere in condizioni normali nuove strette così repentine. “Noi stiamo già lavorando come se la decisione fosse già stata presa – ha annunciato il presidente ABI Antonio Patuelli al Festival dell’Economia di Trento -, ora bisogna vedere di quale entità” per capire il riflesso sui tassi di mercato.

Attualmente l’opzione variabile è ancora ridotta all’1% di tutte le nuove richieste (e a un terzo dei 423,4 miliardi di finanziamenti in essere), ma è solo questione di tempo e l’anomala forbice col fisso – oggi attorno ai 150 punti base – prima o poi si richiuderà. Gli indici Irs, in particolare, da inizio anno hanno preso a incorporare le attese sforbiciate, piazzandosi circa 150 pb sotto il costo del denaro ufficiale. Dall’estate toccherà ai parametri Euribor: i forward si aspettano un taglio di massimo 50 pb da qui a dicembre e solo nel 2026 il raggiungimento del 2,5%; soglia sotto la quale l’Eurirs, già ai livelli minimi degli ultimi 12 mesi, difficilmente scenderà nel breve. Già MutuiOnline segnala che ad aprile il Tan medio del variabile a 20 e 30 anni è sceso al 4,96% dal 5,11% del mese precedente, col tasso migliore al 4,69%

I primi “sconti” – l’abbiamo detto e ripetuto – sono in corso sugli interessi applicati sui mutui green: gli spread più bassi, anche per le surroghe, sono agganciati alla classe energetica A e B dell’immobile (e in qualche caso C) e attualmente si posizionano ben sotto il 5% sul variabile e il 3% sul fisso.
Il risparmio di circa 30 punti base rispetto ai prodotti standard (con punte fino a 60) rappresenta una leva sui piani di ammortamento delle famiglie, contribuendo a rivitalizzare l’offerta degli intermediari, che hanno bisogno di fare impieghi e ogni giorno propongono soluzioni e servizi più competitivi per acquisire clientela. Nonostante nell’immediato abbia contribuito a mortificare il giro d’affari del vetusto parco immobiliare italiano, se la direttiva case green dell’Ue non verrà modificata è fin troppo facile pronosticare che i mutui “verdi” conosceranno un boom nel prossimi anni, non solo per comprare ma anche e soprattutto per la ristrutturare appartamenti, condomini ed edifici. Inoltre si tratta di un genere di finanziamento che abbassa i rischi per le banche, ipotecando beni di qualità più alta. Al momento la percentuale di tali erogazioni sul totale del mix supererebbe di poco il 10%, dunque la fetta di mercato da aggredire è ampissima e al settore bancario spetta un ruolo da protagonista in questo imponente processo di transizione.

Anche perché allo stato, con il potere d’acquisto immutato e i prezzi delle abitazioni stazionari o perfino in lieve rincaro, è l’unico strumento che sembra in grado di rilanciare davvero il comparto: a causa degli stringenti requisiti richiesti, sono appena 197 le domande pervenute a Consap da gennaio a fine aprile – da parte di nuclei familiari numerosi e a basso reddito – per accedere alla garanzia del Fondo prima casa: 62 relative a prodotti ad hoc di Intesa Sanpaolo, 35 di MPS e 22 di Unicredit. Poche sebbene, senza l’agevolazione, per la stragrande maggioranza di questi utenti sia praticamente impossibile accendere un mutuo. Va molto meglio per i giovani under 36, a cui – nei primi 4 mesi dell’anno – state erogate in tutto 9.300 coperture potenziate all’80%. Ma la popolazione invecchia, spesso si è maturi quando si sono accumulati liquidi sufficienti da destinare all’anticipo del 20% del prezzo della casa: quindi, da solo, il Fondo non è una soluzione su cui fare eccessivo affidamento.

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