19 Ottobre 2023

Immobiliare: le Transazioni Calano Meno dei Mutui, Garanzie Insufficienti per i livelli di Tassi e Prezzi

di Giuseppe Gaetano, editor in chief

Ad agosto le domande ammesse al fondo garanzia prima casa under 36 sono state circa 4mila, la metà di luglio: in attesa dei dati di settembre, secondo la statistica Consap si tratta del record negativo per la misura da poco prorogata dal governo.

Anche per la più grave crisi del mercato del credito alle Pmi l’esecutivo Meloni punta ad affidarsi alle garanzie statali, ma oramai gli interessi sono diventati eccessivi pure con la copertura pubblica: perfino il tasso fisso, tanto gettonato in questa congiuntura economica, diventerà sempre più proibitivo per le tasche degli italiani quando tornerà fisiologicamente a superare il variabile e – per quanto riguarda il real estate – il caro vita generalizzato sconsiglia le famiglie dal contrarre oneri ingombranti sia pure per un bene, il mattone, considerato ancora un investimento importante e comunque più conveniente dell’affitto.
Le case, tranne per chi non ne ha ancora una di proprietà, non hanno più l’appeal di un tempo come “prodotto” a causa delle basse classi energetiche degli stabili che le ospitano o del loro scarso livello di manutenzione: due aspetti decisivi nella rivalutazione del residenziale (oggetto peraltro dell’attesa direttiva europea sulle cosiddette abitazioni green riguardante tempi e modi della riqualificazione del patrimonio edilizio). Con un loan to value del 79%, per comprare casa servono 600 euro in più al mese a famiglia rispetto a un anno fa. La garanzia under 36 ha una ragion d’essere quando il rapporto tra importo del finanziamento e valore del bene supera tale soglia, perché senza il prestito Consap o altre ipoteche la legge non consentirebbe il mutuo.

D’altro canto, con un reddito Isee molto al di sotto del limite dei 40mila euro annui (e il caro vita ne ha erosi parecchi), la somma erogata non potrà comunque essere troppo elevata (attualmente la media è sui 172mila euro). Inoltre, in caso di surroga la garanzia statale decade. Insomma, occorrono strumenti davvero alternativi e innovativi per ribaltare il trend. Anche rispetto ai fringe benefit per i dipendenti. Le difficoltà dei clienti derivano non solo dalla stretta monetaria di Francoforte e fattori “esogeni” internazionali, ma da redditi al palo e minore capacità di spesa e risparmio: in questo finale d’anno pianificazione dei debiti e verifica della sostenibilità futura delle rate sono esercizio che sta a cuore alle banche, oltre che ai consumatori, giacché non conviene a nessuno affrontare delle crisi patrimoniali.
Sappiamo che il costo dei mutui italiani cresce più della media europea. Oltre 200 punti base in più in 12 mesi a fronte della media al 2,24% mantenuta per l’ultimo decennio: si calcola che in tutto il 2023 i variabili pagheranno oltre 4 miliardi e mezzo di interessi in più a causa dei rialzi al costo del denaro e i 9,5 mld annui in meno di erogazioni sul mercato residenziale, contati dall’Agenzia delle Entrate nel primo semestre 2023, si devono soprattutto alla diminuzione di acquisti assistiti da prestito ipotecario, oggi al 42% del totale (-10% annuo).

Per il Consiglio del Notariato, in realtà, il capitale erogato ha subito una flessione ancora maggiore, passando da 38,5 a 26,9 mld (-30%). È sua l’ultima analisi sul mercato in ordine cronologico e – alla luce del -8,7% annuo registrato nel primo semestre 2023 dalle compravendite immobiliari e del -29,5% dei mutui – a fine anno prevede per entrambe una contrazione rispettivamente del 10,5% e del 23,8%. Il maggior calo dei finanziamenti rispetto alle transazioni (e quelle per la seconda hanno volumi migliori di quelle per la prima) ribadisce che, in questo momento, gli acquirenti preferiscono ricorrere il più possibile a capitali propri per comprare casa.
Per chi non ha risorse da prelevare, in teoria il variabile resta la scelta preferibile quando l’inflazione scende, come sta accadendo sia pur lentamente in questi mesi (nell’Eurozona a settembre è calata al 4,3%, sebbene per l’Istat in Italia resti ancora al 5,3%); specie in prossimità di un attuale o comunque molto vicino picco dei tassi di riferimento della BCE. Va tenuto conto però del loro mantenimento su livelli elevati per un discreto periodo di tempo, e che le proiezioni non possono considerare altre sciagure – pandemie sanitarie, disastri climatici, conflitti bellici – purtroppo sempre in agguato, con riflessi decisivi sul mondo del credito.

Immobiliare: i Mutui crollano ovunque, le Compravendite no. Mercati a due Velocità

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