19 Settembre 2023

Casa: Aste, Rent to Buy e i Vantaggi dell’Integrazione tra Mediazione Creditizia e Immobiliare

di Fabio Picciolini, esperto consumerista

Circa tre quarti degli italiani è proprietario almeno della prima casa, molti ancora con un mutuo acceso; oltre 3 milioni si dichiarano interessati all’acquisto nei prossimi 12 mesi di cui 4 su 5 attraverso un finanziamento, mentre uno su 4 ha paura di non potersi permettere la rata in futuro. Tutti i proprietari, presenti e futuri, scontano l’inflazione, in discesa lenta, e l’aumento dei tassi di interesse. Quest’ultimo, in particolare, ha obbligato una larga parte delle famiglie in cerca della propria casa a rinunciare o almeno rinviare l’acquisto: per loro non è neppure in vista un utile cambiamento delle condizioni, in quanto i tassi resteranno comunque alti per un tempo non brevissimo e il prezzo medio degli immobili in Italia, a differenza di quasi tutto il resto d’Europa, non sembra destinato a scendere.

A ciò si aggiungono: allungamento dei tempi delle pratiche; costi accessori più alti, dalla perizia al notaio; rischi in periodi di crisi di prevedere l’accollo di mutui pregressi, anche per le difficoltà e le spese di una eventuale successiva surroga o rinegoziazione del prestito originario. Per chi vuole comunque acquistare l’immobile, alla tradizionale compravendita si affianca l’acquisto in asta: sebbene in diminuzione, è una scelta papabile dopo l’introduzione di nuove normative che l’hanno resa più nota e trasparente, grazie a informazioni più chiare e complete e all’introduzione di una banca dati del ministero di Giustizia con l’indicazione dei bandi. La procedura d’asta offre alcuni vantaggi: tempi dell’operazione e prezzo dell’immobile certo e in diminuzione in caso di più “battute d’asta”; certezza di acquisizione con il controllo e la responsabilità di un notaio o un professionista qualificato; facoltà di accendere, in ogni caso, un mutuo per l’acquisto. Nel contempo esistono situazioni non altrettanto positivi per il compratore come l’obbligo di versare il 10% del valore della base d’asta (e altri costi del cd. “fondo spese”) prima del trasferimento dell’abitazione, e di pagare il prezzo complessivo entro 120 giorni dall’emissione del decreto di trasferimento e la consegna delle chiavi.
Ulteriore possibilità è il rent to buy. Esistono varie tipologie di tale contratto, la più utilizzata consente al conduttore di pagare il fitto dell’immobile comprensivo di una somma rappresentante un’opzione di acquisto sullo stesso in un momento successivo, previsto contrattualmente.

A fronte dello sviluppo e della maggiore conoscenza delle soluzioni di acquisto e di prestito offerte dal mercato deve essere confermato da alcuni e accettato (finalmente) da altri, il principio di piena compatibilità dell’attività di mediazione creditizia con quella di mediazione immobiliare.
Sono numerose le operatività possibili o auspicabili per un mediatore creditizio, anche alla luce della “passaportizzazione” dell’attività e quindi della possibilità di “importare” di non ancora usuali in Italia. Tra queste, le difficolta di venditori e compratori nel raggiungere il giusto compromesso di prezzo, il già menzionato sviluppo di aste e altre contrattualistiche; la possibilità di utilizzare non solo il tradizionale mutuo fondiario ma altri strumenti: dal leasing immobiliare residenziale (scarsamente utilizzato nonostante le agevolazioni fiscali), al mutuo assicurativo (ben noto in altri Paesi), alla sostituzione del rogito notarile con i registri distribuiti (blockchain) o il sistema “tavolare” già in uso nel Nord Est. Attività svolte in simbiosi proprietaria o contrattuale con le agenzie immobiliari, che a loro volta potrebbe portare in “dote” le nuove forme di compravendita e lo sviluppo del proptech, con tutto ciò che significa in termini di tempi e di informazioni sull’immobile.

Innovazioni di processo e di prodotto che comporterebbero vantaggi per tutti i partecipanti all’operazione: il mediatore creditizio e l’agenzia immobiliare avrebbero uno sviluppo certo delle loro attività, potendo offrire un servizio completo ai propri clienti; gli acquirenti/venditori avrebbero maggiori possibilità di scelta, oltre a risparmiare su tempi e costi; e le banche sarebbero obbligate a innovare la loro attività, per mantenere la preminenza nel settore.
Per raggiungere i risultati devono però essere rispettati 2 limiti ben precisi e insuperabili: 1) il costo complessivo delle due attività, creditizia e immobiliare – svolte sostanzialmente da un’unica controparte, a prescindere dalla forma giuridica – non deve mai superare il quantum da riconoscere se fossero separate, altrimenti si tradurrebbe in uno svantaggio per i contraenti; 2) l’intermediazione, non riconducibile a un solo professionista, dev’essere un gemellaggio monozigotico di due attività diverse, svolte da professionalità appositamente formate anche su aspetti collaterali al processo di vendita e di finanziamento, che se offerte in maniera del tutto separata non potranno mai raggiungere lo stesso risultato.

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