17 Aprile 2023

Mutui, la Corsa dei Tassi non è Finita ma l’Immobiliare Resiste

di Giuseppe Gaetano, chief editor

Se a febbraio i tassi d’interesse sui nuovi mutui hanno oltrepassato il 4%, oltre il 3,9 previsto dall’Abi il mese scorso – aumentando di 0,17 punti percentuali in un mese e di 2,27 in un anno – è lecito chiedersi a quanto siano già arrivati oggi (per Mutuionline oltre il 4,2%) e arriveranno da qui fino almeno alla seconda metà del 2023, visto l’imminente ennesimo rialzo di 25 punti base stimato nella prossima riunione di inizio maggio della Bce.

Il fatto che oltre 2/3 dei finanziamenti in essere sia a tasso fisso, mitiga il fuoco incrociato sui consumi da parte della contemporanea erosione del reddito, “per cui non mi aspetto un gran aumento delle sofferenze bancarie – ha dichiarato a caldo Massimiliano Dona, presidente dell’Unione nazionale consumatori, dopo gli ultimi dati di Bankitalia-. Considerando l’importo e la durata media di un mutuo, un rialzo così consistente significa che la rata, per chi ha sottoscritto ora un mutuo a tasso variabile, aumenta rispetto a un anno fa da 585 a 744 euro al mese“, che fanno 1.908 l’anno. Per il Codacons anche di più: “In un mercato che in Italia vale 426 miliardi – sostiene l’associazione -, nell’ultimo anno ben 2,4 milioni di famiglie con un mutuo a tasso variabile hanno dichiarato difficoltà nel pagamento delle rate“. Sebbene per la Fiaip la casa resti il bene rifugio per eccellenza per le famiglie e l’investimento immobiliare la forma più sicura di tutela dei risparmi, l’aumento generalizzato dei prezzi al consumo e l’inflazione hanno spinto i potenziali clienti ad assumere già dall’ultimo trimestre dell’anno scorso un atteggiamento “wait and see”, che spinge la corsa delle locazioni: se in media un mutuo non dovrebbe impegnare oltre il 30% delle entrate mensili del contraente, a Milano l’affitto pesa ormai su circa metà stipendio.

Anche dal report dell’ufficio studi Gabetti “Casa vs Tasso. L’inizio e la fine di un nuovo ciclo immobiliare?” emerge comunque un calo solo momentaneo, già evidenziato dal TempoReport 2023 di Tempocasa: misure precauzionali dei cittadini volte a rinviare, ma non a rinunciare all’acquisto di una abitazione nel lungo periodo. Nonostante il complicato scenario macroeconomico, il 2022 ha infatti chiuso il bilancio in positivo segnando in media – pur nelle rilevanti differenze territoriali – un +5% di transazioni rispetto al 2021 (che segnò +34% sull’anno della pandemia) e un +2,7% dei prezzi: “Nella prima parte del 2023 – dichiara Marco Speretta, dg del Gruppo Gabetti – il mercato residenziale vedrà un periodo di stabilità che darà il via a un nuovo ciclo che, nel secondo semestre, sarà favorito dalla diminuzione dei tassi“. Più che il costo degli immobili, che una prolungata stretta monetaria potrebbe lievemente raffreddare nel medio termine, è l’innalzamento dell’Euribor la prima ragione della pronosticata diminuzione delle compravendite nei prossimi mesi: “Nel corso del 2023 ci aspettiamo la stabilizzazione dell’Euribor a 3 mesi intorno al 3,5% – afferma Antonio Ferrara, ad di Monety -, se poi si dovesse raggiungere l’obiettivo dell’inflazione al 2% nel 2024 i tassi potrebbero scendere sotto la soglia del 3%“.

In questo quadro, “i mutui green iniziano a rappresentare una quota significativa del mercato e sono destinati a crescere ancora se pensiamo alla direttiva Ue sull’efficientamento energetico” spiega Ivano Cresto, managing director prodotti di finanziamento Facile.it, secondo cui  “aumentano gli istituti di credito che li offrono riconoscendo uno sconto sul tasso” normalmente pari allo 0,10%, se a seguito dell’intervento di riqualificazione l’APE attesti che l’edificio abbia migliorato la propria prestazione energetica di almeno il 30% (motivo per cui, prima di riconoscere le agevolazioni, alcuni istituti potrebbero voler attendere la fine dei lavori). Questo in virtù del valore medio degli edifici in classe energetica A o B: 216.090 euro, circa il 15% in più delle classi inferiori. Di conseguenza, è superiore anche l’importo medio richiesto: 150mila euro, l’11% in più dei mutui tradizionali. Secondo l’analisi congiunta di Facile.it e Mutui.it, quelli “verdi” nel 2022 hanno costituito comunque ancora solo il 7% del totale; 4 domande su 10 sono arrivate da under 36 mentre – a livello territoriale – secondo la ricerca il Trentino Alto Adige, con il 18,64%, è la regione dove è più acceso questo genere di finanziamento.

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