di Fabio Picciolini, esperto di consumatori e consigliere HGroup

Il “Sostegni 2” (D.L. n. 73/21 art.6-8) ha definito la normativa per la compravendita della prima casa per i giovani, che potrebbero avere un “potenziale teorico” di circa tre milioni di persone.

E’ stato previsto che per il periodo 26 maggio 2021 – 30 giugno 2022 i giovani di età inferiore ai 36 anni alla data di sottoscrizione del contratto di acquisto, con un ISEE inferiore a 40.000 euro che stipulino un contratto di mutuo per l’acquisto della “prima casa” potranno ottenere la garanzia dello Stato e non dovranno pagare alcune imposte.

Le banche mutuanti per poter avere accesso al Fondo dovranno applicare ai mutui un TAEG non superiore a quello medio ai fini del tasso di soglia dell’usura, rilevato ogni tre mesi dalla Banca d’Italia.

Le domande per la garanzia potranno essere presentate a partire dal 24 giugno 2021.

Il decreto parla espressamente di “atti traslativi a titolo oneroso”, quindi oltre l’acquisto sono comprese le permute, le dazioni di denaro, il pagamento di transazioni e le rendite vitalizie.

L’agevolazione è prevista anche per l’acquisto effettuato da due persone con ISEE individuale inferiore a 40.000 euro ma come sommatoria superiore. Un limite utile per i giovani che già vivono autonomamente dalla famiglia.

In caso contrario l’ISEE di riferimento è quello familiare che, più facilmente, può superare il tetto dei 40.000 euro.

Nel caso di possesso dei requisiti di uno solo degli acquirenti, l’agevolazione sarà riconosciuta solo all’acquirente con il requisito richiesto dalla normativa.

Le trattative esenti da IVA vedono abolite le imposte di registro, ipotecarie e catastali mentre dovranno essere corrisposte l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie i tributi speciali catastali.

Il Decreto riporta la previsione solo per la “prima casa”; dovrebbe essere “scontato” che le norme, ai sensi del codice civile, si applicano anche alle pertinenze; sono esclusi i “contratti preliminari” per i quali sono dovute l’imposta di registro (3% del valore per gli acconti e 0,50% euro per la caparra confirmatoria), l’imposta ipotecaria (200 euro), l’imposta di bollo (155 euro) e la tassa ipotecaria (35 euro).

Per le imposte sottoposte all’IVA dovrebbero essere previste le stesse agevolazioni, mentre per l’IVA il compratore della “prima casa” otterrà un credito di imposta non rimborsabile per il pagamento:

  • di imposta di registro, dell’imposta ipotecaria, dell’imposta catastale.
  • di successioni e donazioni per atti successivi al ricorrere del credito.
  • di IRPEF relativa alla dichiarazione dei redditi successiva all’acquisto.
  • di somme dovute quali ritenuta d’acconto di contributi previdenziale o assistenziali.
  • di premi per l’assicurazione contro gli infortuni sul lavoro e le malattie professionali.

In mancanza del diritto di ottenere il beneficio, la sanzione prevista è pari al versamento dell’intera tassazione ordinaria maggiorata del 30%.

La nuova normativa è importante per rilanciare l’acquisto della casa, ma è necessario che vengano chiariti alcuni aspetti riportati nel Decreto.