A cura dell’Ufficio Studi MedioFimaa

Nei momenti di euforia e in quelli di crisi, il settore immobiliare e quello creditizio hanno dimostrato di correre su strade parallele, ma, a tratti, con velocità diverse.
Fino al 2007, l’acquisto di un’abitazione era accessibile ad una larghissima fascia di mercato, grazie a mutui che coprivano abbondantemente il valore delle abitazioni e alla possibilità di finanziamenti a 30 anni. Con l’inizio della crisi, la capacità di risparmio delle famiglie ha cominciato a ridursi per effetto di un quadro macroeconomico debole e penalizzante, ed il riflesso è stato quasi immediato, con una domanda di mutui in costante diminuzione, sintomo di mancanza di fiducia sul futuro e della preoccupazione di non poter ripagare i debiti. A ragion veduta, visto che le sofferenze intanto hanno iniziato a crescere, irrigidendo ancor di più l’atteggiamento degli istituti di credito, che avevano già iniziato a chiudere i rubinetti.
Negli ultimi anni gli acquisti di abitazioni con accensione di mutuo sono diminuiti, oscillando tra il 38% e il 45%, facendo intendere che, per gli italiani, il bene casa è nella testa di molti, ma non nelle tasche di tutti. Esiste un ampio divario tra le aree del Paese, con il Nord che ricorre molto di più ai finanziamenti (oltre il 50%) rispetto al Sud (meno del 30%). I dati storici e quelli previsionali portano a chiedersi se i percorsi dei due settori, a causa delle mutate condizioni economiche, si stiano dividendo.

La casa diventerà abbordabile solo da parte di chi possiede la liquidità necessaria per un acquisto in contanti?

Gli ultimi dati disponibili, sembrano negare questa visione: secondo l’ABI, l’indice di “accessibilità” (che misura la possibilità delle famiglie italiane di accedere al bene casa), è ulteriormente migliorato, complici il calo dei prezzi degli immobili e dei tassi di interesse sui mutui, e secondo l’Agenzia delle Entrate, l’incidenza dei mutui sulle compravendite è rimasta sostanzialmente invariata nell’ultimo biennio.Combinando questi fattori con l’aumento delle domande di mutuo, è verosimile credere che il settore immobiliare e quello creditizio continuino a percorrere strade parallele. “Il sostegno del credito al comparto immobiliare è fondamentale e l’atteggiamento delle banche lo fa ben capire” sottolinea Mauro Danielli, Presidente MedioFimaa “La troppa disinvoltura nel concedere finanziamenti ha causato la crisi che conosciamo, mentre l’atteggiamento di chiusura ne ha determinato l’acutizzazione e il prolungamento. L’attuale “apertura selettiva” e la collaborazione con i mediatori creditizi, che selezionano le pratiche svolgendo una consulenza completa al cliente, potrebbe risultare la formula vincente”.

Dal lato dell’offerta, infatti, si colgono atteggiamenti di apertura controllata: la cautela nella selezione della clientela risponde alla necessità di non peggiorare ulteriormente le sofferenze, cresciute di nuovo a maggio. Ecco allora che prodotti e spread competitivi sono oggi più diffusi, ma premiano le richieste di mutui con un basso LTV (50%) e durate entro i 20 anni. Le accortezze degli istituti di credito riguardano anche il capitale erogato: cresce il divario tra l’importo richiesto e quello concesso, che è in diminuzione, ma una svolta potrebbe derivare dalla recente proposta di Draghi di far pagare un dazio agli istituti di credito che decidono di parcheggiare la liquidità presso la Bce anzichè prestarla a privati e aziende.

L’impressione generale è che la crisi abbia portato a dei cambiamenti nell’approccio di famiglie e operatori, oggi più attenti, più prudenti, più informati. E’ in questo nuovo scenario che il ruolo delle reti di mediazione creditizia diventa molto più importante e utile rispetto al passato.

“Grazie alle competenze e la professionalità acquisite con le quali offrono la loro consulenza, le reti colmano un gap e rispondono ad una duplice esigenza: quella del cliente, di essere consigliato e assistito, e quella delle banche, di ricevere pratiche di qualità.“ commenta Danielli Forse ora siamo pronti ad affrontare la ripresa e un nuovo periodo florido con più saggezza. Gli ultimi cinque anni sono stati duri per tutti gli operatori dei settori interessati, ma sono serviti a normalizzare una situazione che rischiava di far scoppiare la bolla immobiliare anche in Italia. E ora, nel 2014, si vedono i frutti, ancora acerbi, di una nuova fase. Una fase di ripresa bilanciata, graduale, cauta” continua Danielli.

Infatti, gli ultimi dati pubblicati lo confermano: i segnali sono positivi su quasi tutti i fronti, dalla domanda in costante ripresa, alle erogazioni e compravendite in aumento, dall’indice di accessibilità che migliora, ai tassi e prezzi delle case in diminuzione, fino alle banche che tornano a farsi concorrenza. Miglioramenti progressivi e contenuti, che denotano un approccio serio e ponderato da parte di tutti gli attori coinvolti.  “Spesso e volentieri si fanno confronti con gli anni pre-crisi, smorzando l’entusiasmo dei dati positivi con la nostalgia per quel periodo di euforia. Euforia che, però, ha portato con se un strascico di danni lungo cinque anni” avverte Danielli, secondo il quale è “Meglio guardare al futuro consapevoli che tutto è cambiato e che non si tornerà ai livelli ante 2008, e costruire le basi affinchè il “nuovo” mercato si consolidi e si stabilizzi. Meno operatori ma più qualificati, concessione di finanziamenti che soddisfi le richieste di molti, ma non di tutti indistintamente, consulenza professionale alla clientela, offerta di immobili allineata con la domanda reale…Con queste fondamenta il rilancio potrà essere sano e duraturo” conclude Danielli.

Pur con l’ormai consueta cautela, anche le opinioni degli esperti convergono finalmente su un punto: la ripresa è iniziata e dovrebbe consolidarsi nel prossimo biennio 2015/2016.


Approfondimento
La ripresa sembra ormai intrapresa, con il comparto residenziale che cresce del +4,1% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, dato che non si registrava da fine 2011, e i mutui che aumentano di circa il 20% (del 17% secondo Banca d’Italia, del 26% secondo l’ABI, differenza dovuta alla fonte dei dati, che nel caso dell’ABI è parziale e basata su un campione di 83 banche). Risultati raggiunti grazie al ritrovato atteggiamento di fiducia sia dal lato della domanda che dell’offerta. La domanda di finanziamenti per l’acquisto di abitazioni cresce da ormai quasi un anno: anche a maggio CRIF ha registrato un saldo positivo (+6,6% rispetto a maggio 2013) che porta l’aumento ad consuntivo dei primi cinque mesi del 2014 ad un promettente +9,6% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso.

Dal fronte dell’offerta, si nota un rinnovato interesse da parte delle banche, che tornano a farsi concorrenza con prodotti e spread competitivi per attirare clientela. Ad oggi, le offerte più convenienti viaggiano attorno ad uno spread del 2,5% circa, complici i tassi, che a maggio sono ulteriormente scesi raggiungendo il livello più basso da luglio 2011 (fonte ABI), e secondo gli esperti, esistono i margini per una ulteriore discesa degli spread sotto il 2% entro la fine dell’anno.

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Tabella 1: rielaborazione a cura dell’Ufficio Studi MedioFimaa su fonte dati Agenzia delle Entrate

 

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Tabella 2: compravendite residenziali, variazioni trimestrali