A cura di Fabio Picciolini

picciolini-evLa disciplina emanata il 30 settembre scorso dalla Banca d’Italia, in tema di credito immobiliare ai consumatori e di trasparenza, è stata preceduta dal Decreto del 29 settembre del Comitato Interministeriale pere il Credito ed il Risparmio, che ha “l’alta vigilanza in materia di credito e di tutela del risparmio” (G.U. 14 ottobre 2016 n. 241).

La delibera del CICR – che prende le mosse da varie Direttive europee, 2014/17/UE, 2008/48/CE, 2013/36/UE, dal Regolamento (UE) n. 1093/2010 e dal D.lgs. 21 aprile 2016, n. 72, e 13 agosto 2010, n. 141 – specifica le caratteristiche delle informazioni da includere negli annunci pubblicitari, le regole per la loro divulgazione e i criteri per la definizione dell’esempio rappresentativo. Inoltre regola la disciplina da adottare per gli obblighi precontrattuali dei finanziatori (contenuto, criteri di redazione e modalità di messa a disposizione delle informazioni precontrattuali), le modalità e i chiarimenti da dare al consumatore, gli obblighi da osservare nei casi di comunicazioni attraverso telefonia vocale, comprese le informazioni aggiuntive previste dal Codice del Consumo, le informazioni concernenti, l’inadempimento del consumatore e quelle in caso di finanziamento in valuta estera.

Infine, prende in considerazione la normativa sulla trasparenza bancaria.

La nuova normativa entra in vigore il 1° novembre 2016.

Il Decreto da attuazione al Capo I-bis del Titolo VI del TUB, Credito immobiliare ai consumatori, con la finalità è di creare un mercato interno trasparente ed efficiente, garantire ai consumatori un elevato livello di protezione.

Quanto previsto dal decreto deve essere offerto al consumatore in modo corretto, chiaro, comprensibile, non ingannevole, adeguato allo strumento di comunicazione utilizzato, alle caratteristiche del contratto di credito, alle esigenze del consumatore stesso nel caso di informazioni personalizzate.

Il consumatore deve poter confrontare le offerte, valutarne gli effetti, al fine di poter prendere una decisione informata e consapevole sul contratto da sottoscrivere.

Infine le informazioni devono essere fornite secondo le forme previste dalla direttiva 2014/17/UE (in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali e recante modifica delle direttive 2008/48/CE e 2013/36/UE e del regolamento (UE) n. 1093/2010) cosicché abbiano leggibilità grafica, semplicità sintattica, chiarezza lessicale, logicità di struttura e presentati coerentemente allo strumento di comunicazione utilizzato.

La disciplina si applica ai contratti di credito, comunque denominati, salvo il caso in cui il finanziatore conceda una somma di denaro o eroga credito sotto altre forme in cambio di una somma derivante dalla vendita futura di un bene immobile residenziale, o di un diritto reale su un bene immobile residenziale e non chiede il rimborso del credito fino al verificarsi di uno o più eventi specifici riguardanti la vita del consumatore.

Tali norme non si applicano nel caso:

  • di violazione di quest’ultimo dei propri obblighi contrattuali, che consenta al finanziatore di domandare la risoluzione del contratto di credito. Inoltre, non si applica ai contratti di credito mediate i quali un datore di lavoro, al di fuori della sua attività principale, concede ai dipendenti crediti senza interessi o a un TAEG inferiore a quello prevalente sul mercato e non offerti al pubblico in genere
  • per crediti relativi a prestiti concessi a un pubblico ristretto, a quelli con finalità d’interesse generale, che non prevedono il pagamento di interessi o prevedono tassi creditori inferiori, o tassi di interesse debitori superiori, o altre condizioni più favorevoli, rispetto alle condizioni prevalenti sul mercato
  • altre eccezioni si hanno nel caso il credito sia concesso senza interessi o ulteriori oneri, eccetto quelli per il recupero dei costi direttamente connessi all’ipoteca, quelli accesi nella forma dell’apertura di credito, qualora lo stesso sia da rimborsare entro un mese
  •  identico discorso vale per quelli derivanti da accordo raggiunto davanti a un giudice o altra autorità prevista dalla legge o relativi alla dilazione, senza spese, del pagamento di un debito esistente, senza iscrizione di un’ipoteca, o non garantiti finalizzati alla ristrutturazione di un bene immobile residenziale
  • infine non si applica nei casi in cui la durata non è determinata o in cui il credito deve essere rimborsato entro dodici mesi ed è destinato ad essere utilizzato come finanziamento temporaneo in vista di altre soluzioni per finanziarie l’acquisto della proprietà di un bene immobile.

La Banca d’Italia è chiamata a stabilire la metodologia di calcolo del TAEG, secondo la normativa nazionale e comunitaria.

Le informazioni di base da includere negli annunci pubblicitari, secondo l’articolo 11 della Direttiva 2014/17/Ue, devono indicare un tasso d’interesse o qualunque altro dato numerico riguardante il costo del credito. Nella pubblicità devono essere indicati l’identità del creditore o, se interviene nell’operazione, dell’intermediario del credito o del rappresentante designato, se prevista la garanzia ipotecaria o altra analoga, utilizzata usualmente in uno Stato membro, sui beni immobili residenziali oppure da un diritto connesso ai beni immobili residenziali, il tasso debitore.

Va altresì precisato che se il tasso è fisso o variabile o una combinazione dei due tipi, e vanno inserite informazioni dettagliate relative alle commissioni, comprese nel costo totale del credito per il consumatore, l’importo totale del credito e il TAEG, con un’evidenziazione almeno uguale a quella di qualsiasi altro tasso riportato nell’annuncio. Inoltre deve essere indicata la durata del contratto di credito, l’importo e il numero delle rate, l’avvertenza relativa al fatto che eventuali fluttuazioni del cambio potrebbero incidere sull’importo da corrispondere da parte del consumatore. Le informazioni devono essere accompagnate da un esempio rappresentativo.

Nel caso che per la conclusione del contratto sia necessario sottoscrivere un contratto relativo a un servizio accessorio (ad esempio polizza assicurativa) tale obbligo deve essere indicato in maniera chiara, concisa ed evidenziata, assieme al TAEG.

I singoli Stati possono stabilire di inserire negli annunci un’avvertenza concisa e proporzionata riguardante rischi specifici connessi ai contratti di credito.

L’informativa rilasciata dai creditori e, se intervengono, dagli intermediari del credito con vincolo di mandato, o i loro rappresentanti designati e quelli senza vincolo di mandato, deve rendere disponibili le indicazioni generali, ovvero quelle precontrattuali generalizzate e personalizzate in maniera chiara e comprensibile e tali da poter far sottoscrivere il contratto di credito più adatto al consumatore.

Il finanziatore, attraverso la propria struttura organizzativa, di controllo, e addetti adeguatamente preparati sui contratti di credito offerti, sui diritti dei consumatori e su quanto previsto dal decreto ha, altresì, l’obbligo di dare assistenza al consumatore rispondendo alle eventuali domande sulla documentazione precontrattuale, sulle caratteristiche del contratto proposto e sugli effetti che possono derivare a seguito della sua conclusione. Nel caso di contratti commercializzati in via telefonica è stato previsto il rinvio alle specifiche norme previste dal codice del consumo.

Infine nel caso di finanziamenti in valuta estera il consumatore può convertire il debito nel caso di una variazione del tasso di cambio, pari o superiore al 20%, eventualmente corrispondendo al creditore un compenso onnicomprensivo correlato agli oneri da sostenere a causa della conversione della valuta.

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