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Con la prossima pubblicazione in Gazzetta Ufficiale il prestito vitalizio ipotecario (PIV) diventerà una possibilità di finanziamento per le persone over ’60.

La Commissione Finanze e Tesoro del Senato ha, infatti, approvato in via definitiva la normativa sul prestito ipotecario: operazione introdotta fin dalla legge finanziaria 2005 (L 248/2005 art. 11quaterdecies, comma 12) ma mai, sostanzialmente, offerta a causa di una normativa farraginosa e non di reale convenienza per l’intermediario e per i proprietari di immobili.

Un’operazione che può far ricordare la vendita della nuda proprietà, utile ugualmente per acquisire della liquidità, ma completamente diversa. Per due ordini di motivi: il proprietario non perde la proprietà della propria abitazione; il finanziamento è chiesto dallo stesso proprietario e non da chi intende acquistare la nuda proprietà.

Il finanziamento – grazie all’introduzione alla legislazione originaria dei nuovi comma 12 bis e 12 sexies – potrà essere richiesto da proprietari di abitazione che abbiano compiuto sessanta anni e forniscano in garanzia il proprio immobile.

Il finanziamento può essere concesso per un percentuale del valore dell’immobile di uso residenziale che sarà fornito in garanzia con ipoteca di I grado. Le spese previste sono quelle notarili, peritali, per l’imposta sostitutiva, probabilmente di assicurazione.

L’ipoteca potrà essere iscritta solo sull’immobile dato in garanzia per ottenere il finanziamento e non su eventuali altri immobili dello stesso proprietario. In tal modo la banca potrà rifarsi esclusivamente sull’immobile concesso in garanzia e non sulle altre parti di patrimonio del mutuatario.

Il finanziamento potrà essere rimborsato sia alla scadenza ovvero, secondo la decisione del debitore, rimborsando periodicamente interessi e spese, così da diminuire sia il costo complessivo sia l’eventuale rimborso finale. Importante, il divieto per il mutuatario di modificare le condizioni contrattuali che hanno consentito il finanziamento e quello di modificare il valore dell’immobile fornito in garanzia; norma che tutela il debitore dalla possibilità di vendere l’immobile.

Rilevante la possibilità di rimborsare anticipatamente il finanziamento e, per rendere meno pesante il costo dell’intera operazione, la scelta di non consentire la capitalizzazione annuale degli interessi.
Se è preferito il rimborso rateale di interessi e spese, l’impegno dovrà essere puntualmente rispettato; in caso contrario per il mancato o ritardato pagamento delle rate per sette volte (o più) anche non consecutivamente, l’intermediario potrà, trascorsi da 30 a 180 giorni dalla scadenza utile, chiedere la risoluzione del contratto.

Se il debitore ha scelto di non pagare periodicamente interessi e spese la vendita dell’immobile potrà avvenire in presenza di varie cause: al decesso del debitore, salvo pagamento del debito da parte degli eredi, ovvero con l’acquisizione, anche parziale, da parte di terzi della proprietà (o altri diritti reali) dell’immobile, infine, per la riduzione del valore dell’immobile o per la costituzione di altri diritti di garanzia da parte di terzi.

L’intermediario, trascorsi dodici mesi, dal ricorrere di una delle tre situazioni sopra richiamate, senza il rimborso integrale del debito, potrà vendere l’immobile ai valori di mercato. In caso d’insuccesso della vendita, il valore dei successivi tentativi sarà decurtato ogni volta del quindici per cento sino alla vendita stessa. In ogni caso con la vendita dell’immobile, a qualsiasi condizione, il debito sarà interamente estinto.

La vendita potrà essere eseguita anche direttamente dagli eredi entro dodici mesi dal momento in cui è previsto il rimborso.

Nel caso di rimborso del debito, l’immobile sarà liberato di ogni gravame.
Il ricavato della vendita, anche se di inferiore al debito estinguerà l’intero debito, mentre in caso di ricavato superiore, la differenza dovrà esser restituita agli eredi.

La nuova tipologia di finanziamento consentirà di utilizzare la proprietà di un’abitazione, dando al proprietario la possibilità di avere una liquidità utile per fronteggiare gli impegni finanziari che molte famiglie soddisfano con molta difficoltà o per mantenere un giusto livello di vita, per se o, come avviene sempre più spesso, per i figli.

Importante rilevare, infin, che il testo accoglie in maniera sostanzialmente integrale una proposta congiunta dell’Associazione Bancaria Italiana e delle principali associazioni dei consumatori, dimostrando che pur nel rispetto dei reciproci interessi è possibile trovare soluzioni utili sia che il soggetto si chiamato cliente o consumatore.

Forma di lavoro congiunto che può essere replicato anche in altri contesti, come quello dell’agenzia e della mediazione, con vantaggi per intermediario del credito, associazione di rappresentanza dei consumatori e, soprattutto cittadini.