Fabio Picciolini 2016Lo schema di decreto legislativo sulle disposizioni di attuazione della direttiva sul credito ipotecario 2014/17/UE è all’esame del Parlamento per il previsto parere (Camera dei Deputati Atto del Governo n. 256 del 21 gennaio 2016).

In premessa è utile ricordare che la Direttiva definisce un quadro comune di norme per alcuni aspetti concernenti i contratti di credito garantiti da un’ipoteca o altrimenti relativi a beni immobili residenziali, al fine di sviluppare il mercato interno attraverso regole uniformi, di accrescere il livello di protezione del consumatore e di potenziare gli aspetti prudenziali riguardanti la valutazione del merito di credito dei consumatori stessi.

Le disposizioni principali della Direttiva riguardano: le informazioni, la definizione di standard qualitativi per i servizi di erogazione di crediti, l’obbligo di valutazione del merito creditizio del consumatore, disposizioni in materia di rimborso anticipato, di prestiti in valuta estera, sulle pratiche di vendita abbinata, la fissazione di principi riguardanti, ad esempio, l’educazione finanziaria, la valutazione degli immobili, le morosità e i pignoramenti. In particolare, stabilisce disposizioni oggetto di piena armonizzazione relativamente alle informazioni precontrattuali al Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES) e al calcolo del TAEG.

Prima dell’esame dello schema di decreto è opportuno precisare che la Direttiva da un lato è recepita in maniera non totale sia come omissioni (ad esempio, nulla si dice sull’educazione finanziaria) sia come recepimento parziale (ad esempio, sulla pubblicità) dall’altro non si conoscono le proposte di modifica che le commissioni parlamentari possano proporre (ad esempio, il rinvio alle Deliberazioni del CICR per la determinazione del TAEG che è norma di massima armonizzazione per cui è la Direttiva che fissa la determinazione della componenti del TAEG stesso).

Per tali motivi è inopportuno un confronto tra la Direttiva originaria e il decreto legislativo di recepimento. In conclusione si riporteranno esclusivamente alcune considerazioni di larga massima, rinviando a un momento successivo l’analisi delle due normative.

Tralasciando, in quanto ovvi, gli articoli relativi alla modifica del Testo Unico Bancario, con l’introduzione del Capo I bis Titolo VI Credito immobiliare ai consumatori, delle definizioni, il coordinamento con le norme sulla trasparenza bancaria, le disposizioni del TUB applicabili anche ai mutui, il primo punto da evidenziare è l’ambito di applicazione della normativa che è quello della disciplina nei contratti relativi a concessione di credito garantito da ipoteca su immobile adibito ad uso residenziale o volto ad acquistare un immobile e le esclusioni, le stesse previste dalle norme sul credito ai consumatori (ad esempio, la concessione di una somma o l’erogazione di credito a fronte della vendita futura dell’immobile o la concessione di un diritto reale su tale bene, i contratti che subordinano il rimborso del credito al verificarsi di specifici eventi
relativi alla vita del consumatore o quelli senza interessi o ulteriori oneri, ecc.).

L’articolo 120 octies è riservato alla pubblicità, prevedendo prima le forme e i contenuti essenziali (chiarezza, leggibilità, non ingannevolezza, ecc.) nel rispetto delle previsioni del Codice del consumo relativamente alle Pratiche commerciali, pubblicità e altre comunicazioni commerciali.

I contenuti dell’informazione pubblicitaria dovranno contenere le seguenti specifiche:

  • indicazione del finanziatore e dell’eventuale intermediario del credito,
  • specifica che il contratto sarà garantito da un’ipoteca su beni immobili residenziali oppure su un diritto reale avente a oggetto beni immobili residenziali,
  • tasso d’interesse,
  • commissioni e altri oneri compresi nel costo totale del credito e suo importo totale,
  • TAEG, evidenziato all’interno dell’annuncio in modo almeno equivalente a
    quello di ogni tasso di interesse,
  • esistenza di eventuali servizi accessori, qualora non inclusi nel TAEG, necessari
    per ottenere il credito o per ottenerlo alle condizioni pubblicizzate,
  • durata del contratto di credito, se determinata,

  • importo delle rate, loro numero e importo totale che il consumatore è tenuto a pagare,
  • un avviso sulle fluttuazioni dei cambi in caso mutui in valuta estera,
  • predisposizione di un esempio specifico.

Successivamente (Art. 120-novies) si riportano gli obblighi precontrattuali come informazioni generali, personalizzate e in merito ai chiarimenti che devono essere forniti dal finanziatore o dall’intermediario del credito prima della conclusione del contratto di credito.

Come sempre si chiede chiarezza e comprensibilità nel supporto cartaceo (o durevole) del documento, dove vengono poi indicate le informazioni che il consumatore deve fornire al finanziatore per la valutazione del merito creditizio e comunicata la possibilità di consultare una banca dati.

Eventuali informazioni aggiuntive che il finanziatore o l’intermediario intendano fornire dovranno essere riportate su un documento distinto. Tali informazioni devono consentire al consumatore di assumere una decisione informata attraverso il confronto delle diverse offerte di credito sul mercato e la valutazione delle conseguenze derivanti dalla sottoscrizione di un contratto di credito.  Si deve informare il consumatore che gli sono concessi sette giorni, prima della conclusione del contratto, per il confronto con altre proposte; in tale periodo l’offerta è vincolante per il finanziatore. Per fornire le informazioni personalizzate deve essere utilizzato il “Prospetto Informativo Europeo Standardizzato”.

Il CICR, su proposta della Banca d’Italia, dovrà emanare le disposizioni di attuazione con riferimento a:

  • contenuto,
  • criteri di redazione,
  • informazioni precontrattuali,
  • modalità e portata dei chiarimenti da fornire al consumatore,
  • obblighi specifici da osservare nei casi di comunicazioni mediante telefonia vocale.

Per quest’ultima fattispecie si deve fare riferimento anche all’art. 61 novies del Codice del Consumo relativo alla commercializzazione a distanza di servizi finanziari ai consumatori. È previsto infatti che nelle comunicazioni telefoniche dovranno essere dichiarati all’inizio della comunicazione, l’identità del fornitore e il fine commerciale della chiamata, l’identità della persona che contatta il consumatore ed il suo rapporto con il fornitore, la descrizione delle principali caratteristiche del servizio finanziario, il prezzo totale, comprensivo delle imposte da versare tramite il fornitore o comunque la base di
calcolo, l’indicazione di eventuali costi o imposte che non sono versate tramite il fornitore, le informazioni, tassativamente indicate, relative al diritto di recesso.

Sono poi affrontati i temi relativi agli obblighi di informazione degli intermediari del credito (art. 120-decies). Il consumatore deve essere edotto su denominazione e sede dell’intermediario, il registro in cui è iscritto, la presenza o meno del vincolo di mandato, l’offerta di servizi di consulenza, l’eventuale compenso dovuto all’intermediario e le modalità di calcolo dello stesso nonché delle somme o commissione che il finanziatore o terzi versino all’intermediario del credito (nel caso di compenso corrisposto sia dal consumatore che dal finanziatore o da un terzo, l’intermediario del credito deve dare una spiegazione al fine della eventuale detrazione del compenso corrisposto dal consumatore stesso).

Il consumatore dovrà poter confrontare le commissioni dall’intermediario.

Le eventuali commissioni chieste al consumatore devono essere comunicate dall’intermediario del credito al finanziatore per l’inserimento nel TAEG.

Devono essere comunicate al consumatore le modalità di reclamo e quelle di accesso alla risoluzione extragiudiziale di reclamo o ricorso. L’intermediario del credito deve informare il consumatore sulla denominazione del finanziatore o dei finanziatori per i quali opera, ovvero la sua dipendenza.

Al primo contatto con il consumatore i collaboratori dell’intermediario devono comunicare la qualifica in base alla quale operano e l’intermediario che essi rappresentano.

Il merito creditizio è trattato nell’art. 120-undecies, prevedendo una sua valutazione approfondita basata, oltre che sulle proprie informazioni e sulla consultazione di una banca dati, anche su quelle fornite dal consumatore. Nel caso di errata valutazione il finanziatore non potrà risolvere il contratto o modificarlo a svantaggio del consumatore, salvo il caso di omissione di informazioni da parte del consumatore stesso.

La modifica significativa del credito presuppone una nuova valutazione del merito creditizio, e in caso di rifiuto del finanziamento, questo deve essere comunicato tempestivamente al consumatore.

L’art. 120-duodecies affronta un tema completamente nuovo per il TUB, la valutazione dei beni immobili, che deve essere effettuata secondo standard affidabili.

I servizi di consulenza sono normati nell’art. 120-terdecies. La consulenza può essere fornita solo dai finanziatori e dagli intermediari del credito, anche indipendenti, che costituiscono attività separata rispetto alla concessione del credito e all’intermediazione. Nei servizi di consulenza è d’obbligo agire nell’interesse del consumatore, acquisire informazioni aggiornate sulla sua situazione personale e finanziaria, predisporre una raccomandazione personalizzata al consumatore, adeguata ai suoi bisogni e alla situazione personale e finanziaria, anche in considerazione dei rischi connessi alla durata del contratto proposto.

Una maggiore tutela è stata prevista per i finanziamenti denominati in valuta estera (art. 120-quaterdecies) concedendo al consumatore la possibilità in ogni momento di convertire in euro il prestito denominato in valuta.

L’Articolo 120-quinquiesdecies riguarda l’inadempimento del consumatore. Nel caso di ritardo per almeno sette volte, devono essere adottate dal finanziatore procedure per gestire i rapporti con i consumatori in difficoltà; allo stesso tempo non possono essere imposti oneri superiori a quelli necessari a compensare i costi sostenuti a causa dell’inadempimento stesso. Le parti possono stabilire contrattualmente che in caso di inadempimento il consumatore debba restituire o trasferire il bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita e nel caso di maggior ricavo rispetto al debito, la differenza sia restituita al consumatore stesso.

In presenza dell’escussione della garanzia con un residuo debito del consumatore, l’obbligo di pagamento decorre dopo sei mesi dalla conclusione della procedura esecutiva.

Per i riferimenti relativi alle valutazioni immobiliari l’art. 120-sexiesdecies prevede che debba essere utilizzato l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) istituito presso l’Agenzia delle Entrate.

L’articolo 120-septiesdecies riguarda le remunerazioni e requisiti di professionalità del personale e degli intermediari del credito.

L’articolo 120-octiesdecies affronta il delicato tema delle Pratiche di commercializzazione abbinata, ovvero l’offerta o la commercializzazione di contratti di credito assieme ad altri prodotti o servizi finanziari distinti, pratica prevista solo nel caso che questi ultimi siano obbligatori per la conclusione del contratto.

L’articolo 120-noviesdecies oltre che le disposizioni applicabili affronta tutta la tematica degli intermediari del credito nonché le modifiche al decreto legislativo 141/2010; argomenti che dovranno essere affrontati in maniera del tutto autonoma per le importanti modifiche e implicazioni che ha sulle professioni.

In conclusione, il Decreto legislativo sembra avere “ristretto” molto le previsioni della Direttiva; in alcune parti le ha modificate, in altre non ha fornito gli approfondimenti necessari.

A solo titolo esemplificativo, non è affatto chiaro se la consulenza debba essere sempre gratuita (salvo i mediatori indipendenti) o esista, come nella finanza, una consulenza “light” e una approfondita, oppure cosa succede nel caso la consulenza non sia stata corretta.
Non è ugualmente chiaro da quando decorre il termine per il recesso e dove debba essere inserito, all’interno del PIES, infine, quando si parla di trasparenza la Direttiva parla di trasparenza obbligatoria, mentre il decreto di trasparenza obbligatoria a richiesta.

Un invito è rivolto al legislatore per la modifica degli articoli del Testo unico bancario, considerato che ormai il latino è una lingua morta.

Per correttezza intellettuale va anche detto che sono state mantenute, rispetto alla Direttiva, alcune norme nazionali di maggior tutela per il consumatore (prima fra tutte la gratuità dell’estinzione anticipata).

I tempi per le modifiche dello schema sono molto ristretti, tenuto conto che il termine massimo per il recepimento è il 21 marzo 2016, per i contratti stipulati successivamente a tale data. 

E’ auspicabile che prima dell’emanazione molti aspetti siano chiariti, che se ne recuperino alcuni (dimenticati) della Direttiva o, quanto meno, nella normativa secondaria si proceda in maniera molto più precisa.

In caso contrario sarà l’ennesima occasione persa per gli operatori e per i consumatori.

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