Stefano Magnoli - direttiva mutuiPLTV riporta in anteprima il punto di vista di Stefano Magnolfi, Real Estate Executive Director di CRIF, che spiegherà più nel dettaglio domani durante Leadership Forum (17 maggio, Roma, Hotel Cavalieri, via Cadlolo 101).

Il 20 aprile è stato approvato da parte del Consiglio dei Ministri il testo del decreto legislativo emanato dal governo di recepimento della direttiva europea 2014/17 (cosiddetta Mortgage Credit Directive – MCD).
La Direttiva sui contratti di credito al consumo relativi ai beni immobili residenziali (detta anche “Direttiva Mutui”) è stata definitivamente approvata all’inizio del 2014 con l’intento principale di favorire pratiche creditizie responsabili, ponendo l’attenzione sul consumatore, sulla trasparenza dei rapporti contrattuali e sui criteri di concessione del credito ipotecario.

A rimarcare ulteriormente l’importanza della valutazione del collateral, fra i vari aspetti trattati nel testo approvato, si pone l’accento sull’importanza di una “corretta valutazione del bene immobile” e in tal senso si indica agli Stati membri l’adozione di standard di valutazione riconosciuti a livello internazionale (IVS, EVS, RICS).

L’intento del documento, limitatamente all’aspetto valutazioni, è quello di assicurare che ogni Stato membro sviluppi norme di valutazione degli immobili affidabili al fine di garantire stime realistiche e circostanziate dei beni immobili.

I valutatori interni ed esterni che effettuano le valutazioni devono infatti essere competenti, sotto il profilo professionale e indipendenti dal processo di concessione del credito, in modo da poter fornire una valutazione imparziale e obiettiva.

Per quanto concerne l’Italia, tali principi non rappresentano una novità. Infatti, le Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie redatte dall’ABI lo scorso dicembre fornivano già standard omogenei al mercato, gli EVS (European Valutation Standard), senza però costituire un obbligo di legge.

A tale proposito Stefano Magnolfi, Real Estate Executive Director di CRIF, afferma: “CRIF ha da sempre adottato pratiche di valutazione in linea con quanto prescritto dalle indicazioni normative comunitarie e nazionali, pertanto in questo senso non solo non ci troviamo impreparati rispetto a quanto riportato all’interno della Direttiva, ma anzi possiamo dire che nei fatti abbiamo anticipato di oltre 10 anni i principi su cui si incardina la normativa.

CRIF infatti vanta una rete di circa 500 periti immobiliari certificati e aderenti alle associazioni internazionali redattrici degli standard di valutazione immobiliari. Si tratta di specialisti altamente qualificati, opportunamente selezionati, e di cui vengono costantemente verificate capacità, esperienza e competenze, nonché garantito un aggiornamento professionale periodico, tramite un sistema dichiarato e documentato.

Inoltre per garantire la totale indipendenza, l’assegnazione degli incarichi avviene tramite logiche autonome dal processo decisionale, monitoraggio del credito e dalle attività commerciali, assicurando l’assenza di interessi personali e/o di conflitto di interesse. Il work flow adottato, infine, permette di calcolare il reale valore di mercato dell’immobile utilizzando parametri oggettivi e processi di valutazione riproducibili nel tempo grazie all’utilizzo di criteri e processi di valutazione uniformi, chiari e riproducibili nel tempo”.

Un punto della Direttiva Mutui, che ha destato particolare interesse nel nostro paese, riguarda la possibilità per le parti coinvolte nell’erogazione del mutuo di accordarsi in caso di

inadempimento del mutuatario per la restituzione dell’immobile dato in garanzia senza passare dal tribunale.
Nello specifico il terzo comma dell’articolo 120-quinquiesdecies sancisce infatti che “
le parti del contratto possono convenire espressamente, al momento della conclusione di contratto di credito o successivamente, che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l’estinzione del debito, fermo restando il diritto del consumatore all’eccedenza”.

Ciò significa che, per quanto riguarda le nuove sottoscrizioni di mutui, gli istituti di credito di fronte a una situazione di inadempienza (corrispondente nello specifico a 18 rate non pagate), avranno la possibilità di vendere l’immobile direttamente sul mercato e quindi la garanzia di poter recuperare il credito.

A seguito dell’acceso dibattito politico che è conseguito alla prima stesura del decreto per il recepimento della Direttiva, il testo è stato in parte modificato. Infatti, oltre all’aumento del numero di rate non pagate necessarie a giustificare il ricorso alla vendita diretta dell’immobile (passate da 7 a 18). Vi sono poi altre modifiche al testo originario che potrebbero complicare anziché semplificare la situazione attuale, lasciando spazio a possibili contenziosi, quale ad esempio il passaggio secondo cui gli istituti di credito devono impegnarsi a “valorizzare l’immobile al miglior prezzo di realizzo possibile, indipendentemente dall’ammontare del debito residuo” e dove appunto il concetto di “miglior prezzo di realizzo possibile” è alquanto vago da determinare.

Inoltre il contraente dovrà essere adeguatamente informato anche con l’assistenza di un consulente, prima della sottoscrizione e avrà sempre l’ultima parola prima che l’istituto di credito possa procedere alla vendita dell’immobile senza passare dall’asta giudiziaria.

Secondo Stefano Magnolfi l’approvazione del decreto porterà gli istituti di credito, oltre alla possibilità di evitare le aste giudiziarie e la gravosa svalutazione dell’immobile che solitamente ne consegue a discapito non solo del creditore, ma anche del mutuatario, ad avere un’attenzione sempre maggiore verso i processi di valutazione dell’immobile.

“La commercializzazione volontaria dell’immobile senza passare da lunghi e complicati procedimenti giudiziari, oltre ad aumentare i valori di vendita, ridurrebbe sensibilmente i tempi e di conseguenza renderebbe più trasparenti il processo di valutazione immobiliare sottostante, laddove cioè una valutazione generosa passerebbe in sordina se osservata a conclusione del processo giudiziario. Come possiamo osservare anche grazie ai sistemi di AVM (Automated Valuation Model), le garanzie sovrastimate sono molto di più nei portafogli NPL che in quelli in bonis. Per gli istituti di credito, quindi, sarà ancora più cruciale avvalersi di valutatori immobiliari affidabili in fase di origination e rinnovare le valutazioni prima di prendere decisioni in ambito NPL” – conclude Magnolfi.

Per maggiori informazioni: marketingres@crif.com

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